休斯顿近些年强劲增长的就业机会和大量外来人口的迁入，是休斯顿房产投资市场繁荣的保障。最新数据显示，大休斯顿地区每年新增9-10万人，新增人口数量全美排第三，大休斯顿人口已经达到了700万。
另外，根据普华永道（Pricewaterhouse Coopers）的报告，德州拥有两个全美最适合房地产投资的城市，即休斯顿和奥斯汀；休斯顿房产在投资榜单上排名第一。
Adam友情提示：如果您打算投资休斯顿房产，请尽量选择有亲身成功房产投资经验的休斯顿经纪人。Adam从多年前就开始从事休斯顿房产投资，已经在休斯顿不同区域成功投资了多套房产并长期稳定出租（点击查看我的亲身投资经验文章：➤ $18万买的休斯顿房产租金$1650/月）。Adam还帮助许多客户在休斯顿成功投资房产。如果经纪人自己没有房产投资经验，会大大增加买家的风险。
以下休斯顿房地产经纪Adam根据亲身经验总结了休斯顿房地产投资需要注意的6个关键问题，希望对准备在休斯顿投资房产的买家有所帮助。
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五、休斯顿房产投资应该买Condo/Townhouse还是Single Family？
一、休斯顿房产投资是否一定要买在好学区？
虽然华人在休斯顿买房自住通常非常重视好学区，但投资房不一定要买在好学区。
投资房主要考虑的是投资回报率，休斯顿好学区的房价一般高于普通学区的房价，同样的价格在普通学区能买到比在好学区更大的房子，但往往面积大房子的租金要高于面积小房子。所以用同样的资金，在休斯顿好学区投房产的租金回报率明显低于普通学区。
但是，如果你考虑房产投资的长期增值（房价上涨），好学区的房价一般比普通学区涨的更高。另外，如果你考虑买房后先出租，以后可能会自住或者用于过渡自住，建议买好学区价位略高一些的房产进行投资。
以下休斯顿房地产经纪Adam对比分析一下在休斯顿好学区和普通学区投资房产的优劣势，供参考：
| Adam对比分析 | 好学区房产 | 普通学区房产 |
| 租金回报率 | —— | 更高 |
| 房价 | —— | 更便宜 |
| 长期增值（房价上涨） | 更高 | —— |
| 租房人群 | —— | 更多 |
二、休斯顿房价多少钱的房产适合投资？
Adam建议休斯顿投资房产的价位设在$18-$25万之间，因为低于$18万的房产一般房屋状况很差或所在的区很差，而高于$25万的房产租金太高会比较难租。在此价格区间内，尤其是$20万左右的房产最适合投资。
大约5-6年前，休斯顿房产市场遍地都是房价十几万美元的房子，即使在Sugar Land糖城和Katy的好学区也能买到十几万价位的。我自己就是在那个时候开始在休斯顿投资房产出租。
以当时休斯顿的房价和租金水平，基本上租售比（price to rent ratio）可以达到0.9%以上，也就是说在休斯顿$15万买的房产，租金大概$1350-$1400/月。
但是今天休斯顿的房价已上涨了不少，尤其是糖城和Katy好学区的房价涨幅比较大，但租金上涨的速度肯定低于房价的涨幅。
所以为了保证高租售比，今天休斯顿房产投资热点区域已从好学区转向了普通学区，例如Katy I-10公路以北的普通学区、Houston I-10能源走廊附近、还有Richmond这些华人较少的区域，仍可以买到低房价的房产。（点击查看：休斯顿买房的热点区域）
这些休斯顿普通学区的租售比大约0.8-0.85%，而好学区房子的租售比低于0.8%。一般$18万的房子租金大约$1550/月，$20万的房子租金大约$1700/月。
| Adam对比分析 | 预估租金/月 | 租售比（租金/房价） |
| $18万 | $1550 | 0.86% |
| $20万 | $1700 | 0.85% |
| $25万 | $2000 | 0.80% |
三、休斯顿租金多少钱比较容易租？
根据Adam多年自己当房东以及帮客户代理出租房屋的经验，休斯顿最容易租出去的房子租金在$1,500-$2,000/月。
首先，从租房市场角度看：
太低的租金可能因为房子小，或者房屋状况差，这种房子不好租。
太高的租金会导致潜在的租客望而却步，根据Adam的实操经验，租金超过$2,000/月的房子看房人数会相对少（我们这里讨论的是纯投资房，如果是开始买房目的是自住，但后来因为某些搬家要出租的情况属于例外）。
因为在休斯顿租房市场，主流的3-4个房间的Single Family独立屋租金在$1500-$1900/月不等。所以，对于寻找租房的租客来说，租金价格适中的房源选择很多。例如，如果您的投资房租$2,000/月，而同一个小区或附近小区有好几套房都租$1700-$1800/月，租客在这个区域找房一定会同时看到附近正在出租的这些房源，在价格上您的投资房就失去了优势。
另外，从租户背景角度看：
租金太低，租客的收入和背景相对会比较差，租客失业拖欠房租的几率大。
而能承受起高租金的租客买房的意愿和经济能力会更强，租房不稳定，您的投资房很可能只是租户用来过渡的。一年后如果租户买房搬走，您又需要重新找租客。
| Adam对比分析 | 租金>$2,000 | 租金<$1,400 | 租金$1500-$1900/月 |
| 是否好租 | 不好租：租金比市场主流租金高 | 不好租：房子小，房屋状况差 | 更好租 |
| 租户稳定 | 租户不稳定：买房意愿和能力强 | 可能拖欠房租：租户收入和背景差 | 租户相对稳定 |
四、休斯顿房产投资的净回报率是多少？
目前一套成功的休斯顿投资房租金净回报率大概在6%-7%/年，如果算上房价平均每年增值5%/年，大概总的净回报率在11%/年。
假设在休斯顿投资一套20万美元的房产，每月租金$1700/月，一年租金收入是20400美元。我们可以估算一下这套房产的租金收入净回报率如下：
| 项目 | 预估金额 | |
| 租金收入（年） | 20400美元 | |
| 房产税 物业费 保险费 | 7000美元 | |
| 租金净收入（年） | 13400美元 | |
| 租金净回报率（年） | 6.7% |
如果算上维修费（预估每年$500），预估租金净回报率会再略低一些（6.45%）。
五、休斯顿房产投资应该买Condo/Townhouse还是Single Family独立屋？
休斯顿的住宅类型包括独栋别墅(Single Family Home)、联排别(Townhouse)、公寓(Condo/Apartment/Coop Unit)和多户住宅(Multi-Family Home)等。
我们经常会碰到什么类型的房产更适合投资：Condo/Townhouse还是Single Family？Adam从以下几个方面来对比分析一下，对于休斯顿来说，Condo/Townhouse还是Single Family更适合投资。
| Adam对比分析 | Condo/Townhouse | Single Family独立屋 |
| 房价 | 更低 | —— |
| HOA管理费 | 更高（一般每月$200-$500） | 更低（一般每月$50） |
| 维修成本 | 更低（一般HOA负责屋顶、外墙和地基维修或更换） | —— |
| 占地面积 | 占地更小（院子很小或没有院子) | 占地更大 |
| 社区环境 | 更差 | —— |
Adam认为：如果要投资Condo或Townhouse类型的房产，请尽量选择地理位置好的区域，靠近城区或核心商业区。另外HOA物业管理费要适中（物业费太低会导致小区管理混乱和不安全），同时也要考察一下社区环境是否安全，这样租户来源不至于太差。
六、休斯顿房产投资应该买新房还是买二手房？
在休斯顿投资房产，很多买家都会面临这样的选择：是买新房New Construction还是二手房Existing Property？我们先来分析一下买新房和买二手房的优缺点：
| Adam对比分析 | 新房 | 二手房 |
| 房产税率 | 更高（新房3.4-3.5%） | 更低（二手房2.2-3%） |
| 房价 | —— | 更便宜（同样大小和区域） |
| 租金 | 更高（同样大小和区域） | —— |
| 维修成本 | 更低 | —— |
| 节能 | 更省电 | —— |
| 地理位置 | —— | 一般更方便 |
| 户型选择 | 更多（更灵活定制） | —— |
Adam认为买投资房新房和二手房都可以考虑，但需要注意以下这些问题：
- 如果您考虑买年代老的二手房（例如房龄在30年以上的），最好确认房子装修是否做过更新升级？上次屋顶更换是什么时候？电器（空调/暖气/热水器等）什么时候更换过？
- 如果是买新房，要注意很多新房社区在买房的头2年内是不允许出租的，只能自住。请在签买房合同前一定记得让您在休斯顿的房产经纪事先咨询清楚。
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