休斯顿近些年强劲增长的就业机会和大量外来人口的迁入,是休斯顿房产投资市场繁荣的保障。最新数据显示,大休斯顿地区每年新增9-10万人,新增人口数量全美排第三,大休斯顿人口已经达到了700万。

另外,根据普华永道(Pricewaterhouse Coopers)的报告,德州拥有两个全美最适合房地产投资的城市,即休斯顿和奥斯汀;休斯顿在房产投资榜单上排名第一

Adam友情提示:如果您打算在休斯顿投资房产,请尽量选择有亲身成功房产投资经验的休斯顿经纪人。Adam从多年前就开始做休斯顿房地产投资,已经在休斯顿不同区域成功投资了多套房产并长期稳定出租(点击查看我的亲身投资经验文章:➤ $18万买的房子租金$1650/月)。Adam还帮助许多客户在休斯顿成功投资房产。如果经纪人自己没有房地产投资经验,会大大增加买家的风险。

以下休斯顿房地产经纪Adam根据亲身经验总结了休斯顿房地产投资需要注意的6个关键问题,供准备在休斯顿投资房产的买家参考。

目录导航:

一、休斯顿投资房产是否一定要买在好学区?

二、休斯顿多少钱房价的房产适合投资?

三、休斯顿租金多少钱比较容易租?

四、休斯顿房产投资的净回报率是多少?

五、休斯顿房产投资应该买Condo/Townhouse还是Single Family?

六、休斯顿房产投资应该买新建房还是买二手房?


一、休斯顿投资房产是否一定要买在好学区?

虽然华人在休斯顿买自住房通常非常重视好学区,但投资房不一定要买在好学区。

投资房主要考虑的是投资回报率,休斯顿好学区的房价一般高于普通学区的房价,同样的价格在普通学区能买到比在好学区更大的房子,但往往面积大房子的租金要高于面积小房子。所以用同样的资金,在休斯顿好学区投房产的租金回报率明显低于普通学区

但是,如果你考虑房产投资的长期增值(房价上涨),好学区的房价一般比普通学区涨的更高。

以下休斯顿房地产经纪Adam对比分析一下在休斯顿好学区和普通学区投资房产的优劣势,供参考:

Adam对比分析好学区房产普通学区房产
投资回报率——更高
房价——更便宜
长期增值(房价上涨)更高——
租房人群——更多

二、休斯顿多少钱房价的房产适合投资?

Adam建议休斯顿投资房产的价位设在$18-$23万之间,因为低于$18万的房产一般房屋状况很差或所在的区很差,而高于$25万的房产租金太高会比较难租。在此价格区间内,尤其是$20万左右的房产最适合投资。

大约5-6年前,休斯顿房产市场遍地都是房价十几万美元的房子,即使在Sugar Land糖城和Katy的好学区也能买到十几万价位的。我自己就是在那个时候开始在休斯顿投资房产出租。

以当时休斯顿的房价和租金水平,基本上租售比(price to rent ratio)可以达到0.9%以上,也就是说在休斯顿$15万买的房产,租金大概$1350-$1400/月。

但是今天休斯顿的房价已上涨了不少,尤其是糖城和Katy好学区的房价涨幅比较大,但租金上涨的速度肯定低于房价的涨幅

所以为了保证高租售比,今天休斯顿房产投资热点区域已从好学区转向了普通学区,例如Katy I-10公路以北的普通学区、Houston I-10能源走廊附近、还有Richmond这些华人较少的区域,仍可以买到低房价的房产。(点击查看:休斯顿华人买房的热点区域

这些休斯顿普通学区的租售比大约0.8-0.85%,而好学区房子的租售比低于0.8%。$18万的房子租金大约$1550/月,$20万的房子租金大约$1700/月。

Adam对比分析预估租金/月租售比(租金/房价)
$18万$15500.86%
$20万$17000.85%
$23万 $19000.82%

三、休斯顿租金多少钱比较容易租?

根据Adam多年自己当房东以及帮客户代理出租房屋的经验,休斯顿最容易租出去的房子租金在$1,400-$2,000/月。如果更精确一点,Adam建议投资房的租金定在$1500-$1900/月。

首先,从租房市场角度看:

太低的租金可能因为房子小,或者房屋状况差,这种房子不好租。

太高的租金会导致潜在的租户望而却步,根据Adam的实操经验,租金超过$2,000/月的房子看房人数都很少(我们这里讨论的是纯投资房,如果是开始买房目的是自住,但后来因为某些搬家要出租的情况属于例外)。

因为在休斯顿租房市场,主流的3-4个房间的Single Family独立屋租金在$1500-$1900/月不等。所以,对于寻找租房的租客来说,租金价格适中的房源选择很多。例如,如果您的投资房租$2,000/月,而同一个小区或附近小区有好几套房都租$1700-$1800/月,租户在这个区域找房一定会同时看到附近正在出租的这些房源,在价格上您的投资房就失去了优势。

另外,从租户背景角度看:

租金太低,租户的收入和背景相对会比较差,租户失业拖欠房租的几率大。

而能承受起高租金的租户买房的意愿和经济能力会更强,租房不稳定,您的投资房很可能只是租户用来过渡的。一年后如果租户买房搬走,您又需要重新找租户。

Adam对比分析租金>$2,000租金<$1,400租金$1500-$1900/月
是否好租不好租:租金比市场主流租金高不好租:房子小,房屋状况差更好租
租户稳定租户不稳定:买房意愿和能力强可能拖欠房租:租户收入和背景差租户相对稳定

四、休斯顿房产投资的净回报率是多少?

目前一套成功的休斯顿投资房租金净回报率大概在6%-7%/年,如果算上房价平均每年增值5%/年,大概总的净回报率在11%/年。

假设在休斯顿投资一套20万美元的房产,每月租金$1700/月,一年租金收入是20400美元。我们可以估算一下这套房产的租金收入净回报率如下:

项目 预估金额
租金收入(年)20400美元
房产税
物业费
保险费
7000美元
租金净收入(年)13400美元
租金净回报率(年)6.7%

如果算上维修费(预估每年$500),预估租金净回报率会再略低一些(6.45%)。


五、休斯顿房产投资应该买Condo/Townhouse还是Single Family独立屋?

休斯顿的住宅类型包括独栋别墅(Single Family Home)、联排别墅(Townhouse)、公寓(Condo/Apartment/Coop Unit)和多户住宅(Multi-Family Home)等。

我们经常会碰到什么类型的房产更适合投资:Condo/Townhouse还是Single Family?Adam从以下几个方面来对比分析一下,对于休斯顿来说,Condo/Townhouse还是Single Family更适合投资。

Adam对比分析Condo/TownhouseSingle Family独立屋
房价更低——
HOA管理费更高(一般每月$200-$500)更低(一般每月$50)
维修成本更低(一般HOA负责屋顶、外墙和地基维修或更换)——
占地面积占地更小(院子很小或没有院子)占地更大
社区环境更差——

Adam认为:如果要投资Condo或Townhouse类型的房产,请尽量选择地理位置好的区域,靠近城区或核心商业区。另外HOA物业管理费要适中(物业费太低会导致小区管理混乱和不安全),同时也要考察一下社区环境是否安全,这样租户来源不至于太差。


六、休斯顿房产投资应该买新房还是买二手房?

在休斯顿投资房产,很多买家都会面临这样的选择:是买新房New Construction还是二手房Existing Property?我们先来分析一下买新房和买二手房的优缺点:

Adam对比分析新房二手房
房产税率更高(新房3.4-3.5%)更低(二手房2.2-3%)
房价——更便宜(同样大小和区域)
租金更高(同样大小和区域)——
维修成本更低——
节能更省电——
地理位置——一般更方便
户型选择更多(更灵活定制)——

Adam认为买投资房新房和二手房都可以考虑,但需要注意以下这些问题:

  • 如果您考虑买年代老的二手房(例如建造年代在30年以上的),最好确认房子装修是否做过更新升级?上次屋顶更换是什么时候?电器(空调/暖气/热水器等)什么时候更换过?
  • 如果是买新房,要注意很多新房社区在买房的头2年内是不允许出租的,只能自住。请在签买房合同前一定记得让您在休斯顿的房产经纪事先咨询清楚。


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休斯顿房地产经纪Adam 电话:(832)987-4288 微信:adamlei95
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最后修改日期:七月 13, 2020
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