-休斯顿买房-

我在休斯顿糖城成功投资了几套十几万的房产之后,时间来到了2017年。

那时虽然在休斯顿买房比较便宜,但在糖城已经很难再找到房价$20万以下的Single Family房产了。我在休斯顿买房的预算大概15万,所以我将目光投向休斯顿中国城附近的房产投资机会,在做了很多房产市场深入研究之后,我锁定了买房的几个目标小区。

休斯顿中国城有很多华人和亚裔的超市和餐馆,生活便利,地理位置也很方便,房价比糖城要便宜。缺点是休斯顿中国城附近的房产大多年代久远、装修陈旧,很难找到合适的房源。

-休斯顿买房-

上市几小时第一个看房,回家立即下offer

由于我平时工作比较忙,为了不错失机会,我将找房的任务交给了我家LD,她会每天不定时的在我们锁定的区域查找新上市房源。

4月份的一天我们早上刚起床,我家LD就开始查找新房源,在HAR.com(休斯顿地产经纪人协会官方网站)上看到休斯顿中国城附近出了一套15万的Single Family独立屋,3室2卫面积约1900平方英尺,刚刚上市几个小时。

我们俩看完房子照片和基本信息后,感觉房子状况应该还不错,立即决定去实地考察一下,顺便去中国城买个菜。我马上联系卖家经纪人预约了看房。

点击查看:在休斯顿买房看房前应该了解房子哪些信息?

Adam休斯顿买房的真实经历

上午10点左右,我们俩驱车抵达这套房。当时卖家正准备出门,卖家是一对墨西哥裔的老夫妇,说我们是第一拨来看房的,今天一共9拨买家预约了看房。

根据经纪人的职业敏锐度,我赶紧和卖家聊了几句,了解一下他们为什么要卖房。这对老夫妇很坦诚,虽然英文不太好,他们用英语混杂着西班牙语,我说英语,用手机翻译软件交流的居然很顺畅。

卖家说他们在这套房子住了十年,孩子都长大已经搬出去了。他们不准备在休斯顿买房,准备搬到加州,在加州亲戚经营的公寓租一套房子养老。

从我们的谈话中,我能感觉到卖家夫妇对未来的生活充满了憧憬。有了一个初步的判断,他们希望快速卖房过户,能早点拿到钱搬走,这意味着现金offer会更有优势。

Adam休斯顿买房真实经历

看完房,我和LD都感觉房子户型不错,卖家很爱惜房子,维护的很好,部分地方还做了升级,房子的实际情况和照片很接近,缺点是后院偏小。

看房时,我自己顺便对房子进行初步了肉眼检查,主要看了屋顶基本状况、地基和外墙是否有明显裂缝、是否有白蚁可疑迹象等等。

肉眼检查完,暂时没有发现大问题。我们俩简单的商量了一下,感觉后院小对出租影响不大,当场就决定先不去中国城买菜了,赶紧回家下offer抢房。

休斯顿买房的真实经历

回到家,我在休斯顿地产经纪人MLS系统中查询了这个小区类似房源过去半年的成交记录,看到有两套成交单价比这套低$1左右,但从照片上比较,房屋状况比这套差一些;另外一套房屋的状况看起来和这套房子差不多,但成交单价比这套listing Price高出$2.5左右。

我和LD经过5分钟讨论后,鉴于目前很可能会有多个offer竞争,决定先在listing price基础上加$1,000,出价15万1千美元(现金全款),过户时间定在10天后。

Adam提示:在休斯顿买房,通常抢手的房子会有多个offer同时竞争,这种情况下需要原价或加价下offer才有机会抢到房子。根据我在休斯顿的买房经验,如果你买房的时候这套房产是比较抢手的,通常在你卖房或出租的时候也会非常抢手。

休斯顿买房

六个offer激烈竞争,卖家要求提交最高offer

下完offer后,当天傍晚,我打了一个电话给卖家房产经纪人,了解一下offer的最新的情况。果然卖家经纪人说已经收到了5个offer,还有一个offer今晚也会发过来,加上我们总共会有6个offer。

第二天一早,我又一次联系卖家经纪人,了解到,目前除了我们,还有其他现金offer(我们估计是除我们外只有一个现金的offer)。卖家正在看offer,会在下午给出反馈。

根据我在休斯顿买房的经验判断,像这种情况下一般卖家会要求再来一轮最高offer,除非是有一个offer出价远超于其他offer。

休斯顿买房

在休斯顿小龙虾节提交了最高offer

下午我们带着孩子们去了糖城Riverstone社区组织的一年一度的小龙虾节,可以免费吃小龙虾,还有孩子们玩乐的各种游戏活动。

我带上了电脑,准备在小龙虾节边吃边等卖家的反馈,如果突然要求提最高offer,以便现场及时用电脑改offer。

Adam友情提示:每年2月-7月是休斯顿的小龙虾季,休斯顿餐馆卖的小龙虾有路易斯安那风味的,也有越南风味和中餐麻辣风味。或者买鲜活的小龙虾自己回家做,休斯顿的美国本地超市和华人超市都有卖的,价格一般一磅$3-$4,如果碰上打折,HEB超市小龙虾一磅只要$1.79。

休斯顿买房

排队将近2个小时后,我们终于领到了小龙虾,是美式Cajun口味的,一人一桶,还配有一起煮好的玉米、土豆和香肠。正准备开吃,手机突然收到邮件提醒,正是卖家经纪人发来要求在明天10点以前提交最高offer的email。我赶紧放下手中剥了一半的小龙虾,打开电脑,连上手机无线网络,开始改offer。

休斯顿买房

在这之前,我和LD在排队的时候,就已经商量好了最后一轮的出价,一次性再加$2,000,并将Option Fee犹豫金从$200提高到$500,将定金从1%提高到2%,以表示我们的诚意。

我研究过周边房子的租金情况,预估这套房的月租金在$1400左右,即使最终以$154,000甚至$155,000拿下,每年租金净回报率仍可以达到7.5%。

我和LD在选择加$2,000还是$3,000之间很犹豫,经过反复讨论,我们一致认为我们是现金offer,已经很有竞争力了,之前下offer时已经加了$1,000,再加$2,000房价就提高了2%;另外,我们也提高option fee和定金,能让卖家感觉到我们很有诚意,不会轻易退出合同。

实际上,犹豫金和定金也会计算到我们的最终房款里,只要过户前不退出,对我们来说并没有增加额外的费用。在休斯顿买房,验房后如果发现重大问题,买家在犹豫期内可以取消合同,定金也会退还。

改好了offer,发出去之前我再次和LD确认,这时LD已经开始专心享受美味的小龙虾,不耐烦的回应:“赶紧发吧”。我看着面前的小龙虾,边咽口水边遵命点了send,又给卖家经纪人发了一个短信,确认对方已经收到后,这才放心地开吃。此时,LD面前的小龙虾壳已经堆成了一个小山。

晚上回到家,我和LD再次分析了一下目前的形式,感觉我们这轮的出价应该机会很大,即使没有被选中,我们也不后悔,现在是休斯顿房产市场的旺季,新上市的房源很多,以后还会有其他好房子。

休斯顿买房

卖家接受了我们的offer,证明了我们的判断是正确的。

第二天中午,我和LD正准备做饭,电话响了,是卖家经纪人打来的,我预感应该有好消息。果然卖家经纪人说卖家接受了你们的offfe,最终价格是$153,000,但希望将过户时间改到2周,以便卖家有充足的时间收拾东西搬往加州。我当场问了LD,LD说没问题。

放下电话,我说今天不做饭了,咱们出去吃大餐,庆祝一下,LD完全同意,但对我提了一个要求:先修改合同中的过户时间,发给卖家经纪人后再出门。

签订合同后,我们请了专业验房师验房,房子的整体状况还不错,都是一些二手房老化的常见问题,没有发现白蚁和重大的结构问题,空调和暖气也都工作正常;有一些小问题例如室内墙面有几处掉漆、浴室淋浴头漏水、食物打碎机不工作、洗碗机不工作等等。其中最大的费用是换新的洗碗机和打碎机,考虑到卖家急于尽快过户搬家,我们决定要求对方直接返$500维修费。

Adam的休斯顿买房经历

在这里Adam用了一个小的休斯顿买房验房后的谈判技巧,实际上,即使洗碗机没有问题也太旧了,我们本来就准备在出租前换新的洗碗机,但我们以考虑卖家要搬到外州、时间紧迫为由,以免对方再投入精力进行维修,直接要求卖家返维修费。因为我们提出的费用合理,卖家很快就接受了。

休斯顿买房

过户后上市出租,仅4天就收到了3个申请

房子过户后,我请专业清洁公司将房子进行了深度清洁。2天后就上市出租,租金定在每月$1,400。过户前我们已经在Home Depot预定了洗碗机,上市出租的前一天就送货安装好了。食物打碎机是我从Costco买了一套新的,不到$100,自己安装的。

休斯顿买房的真实经历

由于这套房子户型和状况都很好,租金定的比较合理,上市仅4天就收到了3个租房申请。我们选了其中一家,申请人是三位美国人女性,是一位已经退休的60多岁老人和她女儿、外孙女,还带一只小狗。在此之前,她们在附近的公寓租房住了十年,现在外孙女大了,需要有自己单独的房间,所以想租空间更大的Single Family独立屋。老人的退休金加上她女儿的月收入总共$5,000多,超过了这套房月租金的3倍。

做完租户信用和背景调查,两人信用分数都超过了600分,之前没有拖欠房租或被驱逐的记录,也没有任何犯罪记录。在签订租房合同的当天,租户就交了一个月的租金作为押金,还交了$500的宠物押金。

Adam休斯顿买房真实经历

这家租户每个月交房租都很及时。因为房子状况很好,所以平时几乎没有什么需要维修的问题。到目前为止只修过一次下水道,维修费也就$200左右。

Adam休斯顿买房经验总结

这次在休斯顿中国城附近买房成功的经历,让我又一次积累了经验:在遇到多个offer情况下,如何运用专业的谈判技巧买到心仪的房子——不仅仅是简单地盲目加价,应该先了解卖家的具体需求,判断形势后制定更有优势的谈判策略,用合理的出价以及吸引卖家的其他条件来打动卖家,即使出价不是最高价也能买到房子。

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「原创」 本文章版权属于Adam Lei(休斯顿注册房产经纪人,微信:adamlei95),严禁转载或摘编,违者必究其法律责任!!!

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休斯顿房地产经纪Adam 电话:(832)987-4288 微信:adamlei95
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最后修改日期:九月 2, 2020
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